أفاد تقرير بيت التمويل الكويتي عن سوق العقار المحلي خلال الربع الثالث من 2009 بأن المؤشرات الاقتصادية العالمية في تحسن، ونهاية الأزمة الاقتصادية قد تبدو قريبة. فأسعار الأسهم والسلع بلغت مستويات جيدة ومقبولة خلال العام، وتحولت لغة الحديث لدى مجلس الاحتياطي الفدرالي من القول ان الاقتصاد ينكمش بوتيرة متباطئة الى القول انه قد يشهد نموا. وقد عبر الرئيس الأميركي باراك أوباما عن هذا النمو خلال قمة مجموعة العشرين الشهر الماضي في بطرسبورغ، قائلا: «أدى التحرك الجريء والمنسق، الذي قمنا به الى انقاذ وخلق ملايين الوظائف، وتم وقف التراجع في حجم الانتاج، وعادت أسواق المال الى الحياة»

وكانت الأزمة المالية العالمية اشد تأثيرا في أسعار الأصول، وخصوصا أسعار العقارات السكنية، حيث صاحب الأزمة الاقتصادية العالمية انهيار أسعار السكن في معظم الدول الغنية حول العالم. وقارن صندوق النقد الدولي أسعار السكن في الربع الأول من هذا العام بمستواها في العام السابق في 52 بلدا غنيا وعدد من أسواق سكنية ناشئة، ووجد ان أسعار السكن قد انخفضت، وتباينت نسب الانخفاض بين دول العالم، حيث شهدت بعض الدول مثل استونيا والامارات العربية المتحدة انخفاضات قاربت 40%. وفي بريطانيا وصلت نسبة انخفاض أسعار السكن الى حوالى 20%. لكن، ورغم حدة الانخفاض، فان أسعار السكن في عديد من الدول لاتزال مرتفعة من حيث المعايير التاريخية، تبعا لمؤشر أسعار السكن الصادر عن صندوق النقد الدولي

ولا يختلف الوضع بالنسبة إلى الاقتصاديات الخليجية عما هو عليه في باقي انحاء العالم، كما أنها ترتبط الى حد بعيد بالتطورات في أسواق النفط التي تدور حاليا حول مستوى 70 دولارا للبرميل، كذلك بدت أسواق الأسهم الخليجية أكثر تفاؤلا تأثرا بحالة التفاؤل العالمية، كما ان معظم دول الخليج قد انتهجت سياسات مالية توسعية لتحفيز اقتصادياتها ولاسيما في كل من المملكة العربية السعودية والامارات، في الوقت الذي امتصت فيه الأسواق الخليجية الصدمات الأخيرة ( مثل أزمة بنك الخليج، وتعثر مجموعتي سعد والقصيبي وديون دبي) وتظهر البيانات تباطؤ معدلات التضخم في الخليج مدفوعة بتراجع أسعار العقارات والايجارات، ومن المرجح ان تحقق بعض الاقتصادات الخليجية نموا سلبيا خلال العام الحالي، حيث تشير التوقعات الى ان الاقتصاد الكويتي من شأنه ان يتراجع ليحقق معدل نمو سلبي قدره 1 % مقارنة بالعام الماضي، وان يرتفع النمو في عام 2010 ليصل الى 2.1%

وفي خطوة جريئة يبدو إن هناك توجها من الحكومة الكويتية لطرح بعض المشروعات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي، وقد أعلن مؤخرا عن ميزانية خطة حكومية بين عامي 2009 و2014 تهدف الى إنفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها الى 140 مليار دولار أميركي بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية

وتبدو هذه الخطوة غاية في الأهمية، فالسياسة المالية الإيجابية والإنفاق الحكومي إحدى الوسائل المطلوبة وخصوصا على مشروعات البنية الأساسية التي تحتاجها دولة الكويت في ضوء الاحتياطيات الضخمة التي توفرت خلال السنوات الخمس الماضية والتي يمكن استغلالها لدعم الاقتصاد المحلي والمحافظة على استمرار نموه، وهو ما يسهم في توسيع دائرة القطاع الخاص وتنويع هياكل الإنتاج وتنويع الإيرادات لتساعد على تجنيب الاقتصاد الكويتي وميزانية الدولة آثار التقلبات في إيرادات النفط من جراء تداعيات هذه الأزمة وغيرها من التقلبات المستقبلية

وعلى المستوى المحلي بدأ قطاع العقار خلال الربع الثالث في الدخول مرحلة بداية التعافي التدريجي، لا سيما القطاع العقاري الاستثماري المدر الذي يشهد إقبالا من بعض المستثمرين الراغبين في تحقيق عوائد شهرية منتظمة، وهو ما انعكس على التداولات خلال شهري يوليو وأغسطس، ولولا إجازة العيد الطويلة خلال شهر سبتمبر لتخطت التداولات العقارية في الربع الثالث التداولات في الربع الثاني، حيث أضاف قرار مجلس الوزراء باستثناء 4 مدن سكنية جديدة في مناطق المسيلة والصديق والفنيطيس وأبوفطيرة من القرار الصادر في عام 2003 بشأن عدم السماح بالبناء في المناطق التي لم تكتمل بنيتها التحتية بعدا جديدا لتنشيط حركة التداولات العقارية ودفع النمو في الصناعات الاقتصادية المرتبطة بالقطاع التجاري بما يسهم في تحفيز النشاط الاقتصادي ويسرع نمو الاقتصاد

فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثالث من عام 2009 انخفاضا قيمته – 91.217 مليون دينار كويتي، بنسبة انخفاض قدرها 21.18% مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 والبالغ قيمته 430.687 مليون دينار كويتي، وقد سجلت التداولات الاستثمارية العقارية ارتفاعاً بنسبة 1.18%، وسجلت التداولات العقارية التجارية انخفاضا كبيراً بنسبة 83.46%،وكذلك تداولات المخازن بنسبة 85.8% بينمـا انخفضت تـداولات السكن الخاص بنسبة -4.47%

مؤشرات الأسعار

أولا: أسعار أراضي السكن الخاص

سجلت مؤشرات الأسعار في السوق خلال الربع الثالث من عام 2009 نموا متباينا في أسعار الأراضي السكنية في بعض المحافظات، بينما شهدت الأسعار في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبدالله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات ارتفاعاً طفيفاً

وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل الى 290.5 دينارا كويتياً للمتر المربع في الربع الثالث من 2009. أما محافظة الأحمدي فقد سجل متوسط سعر المتر المربع فيها 293.6 ديناراً كويتياً، حيث استقرت الأسعار في قسائم الشريط الساحلي على البحر ومدينة الخيران السكنية

وقد سجلت محافظة حولي خلال الربع الثالث من العام الحالي متوسط سعر يصل الى 522.2 دينارا كويتياً للمتر المربع

وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر يصل الى 249.9 ديناراً كويتياً للمتر في الربع الثالث من 2009

ثانيا: أسعار الأراضي الاستثمارية

استقرت أسعار الأراضي الاستثمارية خلال الربع الثالث من عام 2009 وبالمقارنة بالربع الثاني من العام نفسه في معظم محافطات الكويت، حيث استقرت الأسعار في محافظة العاصمة ليصل متوسط سعر المتر فيها إلى 1726.2 دينارا كويتيا، وقد سجلت منطقة بنيد القار (الشوارع الداخلية) أعلى ارتفاع بنسبة -2.5%. أما محافظة حولي فقد لوحظ ارتفاعاً طفيفاً لمتوسط سعر المتر فيها ليصل إلى 889.5 دينارا كويتيا خلال الربع الثالث من عام 2009 مقارنة بالربع الثاني من العام نفسه

وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر المتر وصل إلى 678.1 ديناراً كويتياً للمتر المربع بنسبة 2% مقارنة بالربع الثاني من عام 2009، حيث شهدت منطقة الفروانية على الشوارع الداخلية أعلى نسبة ارتفاع وصلت إلى 4.1%

أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقراراً في الأسعار وبمتوسط سعر المتر يصل إلى 758.8 ديناراً كويتياً للمتر المربع، وقد شهدت منطقة المهبولة أعلى نسبة أرتفاع تصل إلى 2.5%

وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت استقراراً مقارنة بالربع السابق، حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 540 دينارا كويتيا للمتر المربع

ثالثا: أسعار العقارات التجارية

انخفضت أسعار العقارات التجارية في الربع الثالث من 2009 في محافظة العاصمة وحولي والفروانية والجهراء والأحمدي بمتوسط انخفاض يتراوح من -1% إلى -5.6% فيما انخفضت الأسعار في محافظة العاصمة بنسبة -5.6%، وقد امتدت حالة الانخفاض لمعظم مناطق العاصمة وخصوصا شارع فهد السالم وعبدالله المبارك وشارع السور حيث تراوحت نسبة الانخفاض من – 3.2% إلى – 10.3%

بينما سجلت محافظة الجهراء انخفاضاً مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 بنسبة -1% حيث وصل متوسط سعر المتر المربع 2233 دينار كويتياً ، في حين انخفضت الأسعار في محافظة حولي بنسبة -1.5% بمتوسط سعر المتر 2614 ديناراً كويتياً، وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة-1.8% بمتوسط سعر المتر 1429ديناراً كويتياً، وقد سجلت محافظة الأحمدي انخفاضاً بنسبة -2.1% بمتوسط سعر المتر 2027 ديناراً كويتياً

رابعاً: أسعار القسائم الصناعية (عقود المنفعة العامة) والمخازن

شهدت القسائم الصناعية ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار بمعظم المحافظات وقد سجلت منطقة الشويخ الصناعية في محافظة العاصمة أعلى نسبة ارتفاع 5.1% تلتها منطقة العارضية الحرفية بنسبة 3.8%

خامساً: أسعار المزارع والجواخير

استقرت أسعار المزارع والجواخير خلال الربع الثالث من عام 2009 بالمقارنة بالربع السابق حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 45000 و60000 دينار كويتي للجاخور المبني والمجهز

سادساً: أسعار الشاليهات

انخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الثالث من العام الحالي بمعدل يتراوح ما بين1-% إلى -3.8% بالمقارنة بالربع السابق له، ويوضح الجدول التالي بعضا من الأسعار الخاصة بالشاليهات:

سابعا: أسعار شقق التمليك

استقر الطلب على منتج شقق التمليك في الربع الثالث من عام 2009 سواء المنجزة أو غير المنجزة (تحت التشطيب النهائي)، حيث شهد متوسط أسعار شقق التمليك ارتفاعا نسبياً في المواقع الداخلية حيث يتراوح بين 350 و 670 د.ك للمتر المربع (من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية) مقارنة بالربع الثاني من العام نفسه بين 350 و650 د.ك مع وجود تمركز بمحافظتي الاحمدي وحولي بغرض السكن او الاستثمار

اما شقق التمليك ذات الاطلالة المباشرة وشبه المباشرة على البحر (شارع الخليج العربي)، فقد رافقها ارتفاع نسبي بمتوسط سعر المتر المربع يتراوح ما بين 850 و1150 د.ك للمتر المربع من مساحة الشقة (حسب الوثيقة الرسمية)، مقارنة مع متوسط الربع الثاني من عام 2009 والذي تراوح ما بين 800 و1100د.ك

وغالبا ما يترافق مع الاطلالة المباشرة على البحر التشطيب الفاخر (سوبر ديلوكس) حيث تتوفر معه العديد من المزايا منها:

ــ سرداب مخصص لمواقف السيارات

ــ توفير قنوات فضائية مجانا او باشتركات مخفضة

ــ مزايا تقدم مجاناً كحمام سباحة او جيم صحي أو حضانة ترفيهية للاطفال

ــ توفير الأمن والحراسة مع صالة استقبال بالمعلق الارضي ذات تكييف مركزي

ــ توفير خدمة الصيانة المجانية الشاملة للمبنى خلال فترة يتفق عليها

ويرتفع متوسط بيع م2 من مساحة الشقة حسب الاطلالة وارتفاع الدور، كما يلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق المنتج، حيث تشهد اقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او اعادة التأجير

وبشكل عام يتمتع هذا المنتج بميزات مثل انخفاض قيمته الاجمالية وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير، فضلا عن وجود طلب عليه من قبل المواطنين والمقيمين ويستقطب شرائح معينة من المواطنين، منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة، بالاضافة الى كبار السن الذين تزوج ابناؤهم، واصبح بيت العائلة اكبر من حاجتهم، لا سيما ان مبلغ الاستثمار في شقق التملك يكون اقل من الاستثمار في اي انواع العقار

ويحتاج هذا المنتج الى تشريع يسمح للأجانب بتملك هذا النوع من العقارات ويعالج بعض المشكلات الواقعية التي ظهرت فيه

ثامنا: نسب الإشغال والإيجارات

استقرت نسب الاشغال مع معدلاتها السابقة لكل مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث تراوحت تلك النسبة بين 80 و90% حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 90%

وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 160 و220 ديناراً كويتياً لغرفة وصالة وحمام، و180ـــــ250 ديناراً كويتياً لغرفتين وصالة، و220 ـــــ 350 ديناراً كويتياً لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 250 و400 دينار كويتي، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع

أما بالنسبة الى معدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد انخفض ليتراوح متوسط الإيجار بين 20 و30 ديناراً كويتياً للمتر المربع ويصل الى مابين 30 و35 ديناراً كويتياً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 7 و10 دنانير كويتية لمختلف المناطق في الكويت ليصل إلى 8.5 دنانير كويتية لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في الفحيحيل ليصل إلى 6 دنانير كويتية في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكل التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة، خصوصاً لفئة الشركات الأجنبية التي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليفوق 9.5 د.ك للمتر وقد يزيد على ذلك

وبالنسبة الى القيم الإيجازية للقسائم الصناعية فقد شهدت انخفاضاً وتغيرا ملحوظا عن الربع الثاني من عام 2009 وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي ـ معارض ـ ما بين 10و35 ديناراً كويتياً في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري ـ مباني ـ فجاءت فــي المرتبة الثانية 10ـــــ 20 ديناراً كويتياً للمتر المربع، بينما ينخفض سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل إلى ما بين 12و16 ديناراً كويتياً للمتر المربع

الصفقات العقارية للسكن الخاص

سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 172.397 مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2009، منخفضة عن الربع الثاني 2009 بنسبة -4.47%، بينما ارتفع عدد صفقات السكن الخاص ليبلغ 848 صفقة للربـع الثالث 2009، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحـدة خـلال الربـع الثالـث 2009 ليصل الى -203.298 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 216.380 ألف دينار كويتي خلال الربع الثاني من عام 2009، وقد سجل شهر يوليو 2009 أعلى معدل للتداول، حيث استحوذ على ما نسبته 37.22% بقيمة 64.177 مليون دينار كويتي من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 172.397 مليون دينار كويتي خلال الربع الثالث من عام 2009، في حين جاء شهر أغسطس في المرتبة الثانية بقيمة 64.047 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 37.15% وجاء شهر سبتمبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 44.172 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 25.62% بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص

الصفقات العقارية الاستثمارية

ارتفع اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثالث من عام 2009 ليصل الى 150.794مليون دينار كويتي مقارنة بـ149.038مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2009 بنسبة بلغت 1.18%، وقد جاء شهر يوليو في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثالث من عام 2009 مسجلا ما قيمته 88.547 مليون دينار كويتي، وجاء شهـر أغسطس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 39.372 مليون دينار كويتي بينما جاء شهر سبتمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 22.875 مليون دينار كويتي

الصفقات العقارية التجارية‍

انخفض اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الثالث من عام 2009 نظرا لتعثر بعض الشركات في سداد مديونياتها، وشح التمويل لبعض المشروعات القائمة، وهو ما يعزز انخفاض الأسعار، حيث انخفضت الأسعار لزيادة المعروض من العقارات التجارية وانخفاض الطلب عليها، وبالتالي انخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لغلق المحلات التجارية أو عرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض الى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقفت عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة -83.46% مسجلة ما قيمته 13.517 مليون دينار كويتي مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 والبالغ 81.743 مليون دينار كويتي، وهو ما أدى الى انخفاض نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى 3.98%، والصفقات العقارية الاستثمارية 44.42% وصفقات السكن الخاص البالغة 50.78 %، والمخازن 0.81% وقد احتل شهر يوليو المرتبة الأولى، حيث وصل الى 157.887 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر أغسطس المرتبة الثانية، حيث وصل حجم تداولاته الى 111.534 مليون دينار كويتي، وسجل أيضا شهر سبتمبر المرتبة الثالثة، حيث وصل حجم تداولاته الى 70.047 مليون دينار كويتي، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث من عام 2009 ما قيمته 298.303 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 363.449 ألف دينار كويتي للربع الثاني من عام 2009

القبس