تحقيق - عايد العرفج:
تساءل الكثيرون عن مدى تأثير ازمة دبي المالية على الشركات العقارية الكويتية المستثمرة في دبي وعددها وفقا لاحد المصادر 46 شركة عقارية كويتية مستثمرة في السوق العقاري في هذه الامارة, بالاضافة الى وجود 16 شركة كويتية عقارية واستثمارية مدرجة في سوق دبي المالي, لذلك فمن المنطقي ان الاقتصاد الكويتي والشركات العقارية الكويتية تحديدا ان تكون قلب الحدث الاماراتي وفي لب الازمة بل لن تستطيع الفكاك منها بسهولة, لاسيما اذا قلنا انه ومنذ بداية الازمة المالية العالمية وصولا لازمة دبي المالية فقد انخفضت اسعار الاصول العقارية هناك بما لا يقل عن 60 في المئة مقارنة باسعار ما قبل الازمة.
في هذه الاثناء دخلت بعض الشركات العقارية الكويتية في لب الازمة المالية ل¯ “دبي” فيما هي لم تسطع بعد الخروج من الازمة المالية العالمية, لذلك ستعاني هذه  الشركات كثيرا وطويلا قبل ان تصلها رياح التعافي, حيث ان الاصول العقارية انخفضت اسعارها بما يكفي وستؤدي الى احداث خلل كبير في ستراتيجيات هذه الشركات التي ستزداد اوضاعها صعوبة كلما مر الوقت وستعاني من انخفاض العوائد المالية للعقارات التي كانت سابقا مدرة للدخل لها, بالاضافة الى عدم وجود رغبة لدى معظم المستثمرين في الوقت الحالي في اصطياد الفرص العقارية في هذه الامارة تحديدا والتي ستصعب المهمة على الشركات المالكة للاصول العقارية من محاولة التخارج من هذه الاصول.
“السياسة” التقت بعض المتخصصين في القطاع العقاري المحلي والخليجي الذين اكدوا لها ان الازمة المالية التي اجتاحت هذه الامارة لن تكون الشركات العقارية الكويتية بمنأى عنها والتي عليها ان تحاول مرارا وتكرارا ان تجد لنفسها مخارج منها حتى وان كانت حلولا قاسية للخروج من براثن الازمة التي من المتوقع ان تكون لها تداعيات كبيرة قد تؤدي الى افلاس عدد كبير من الشركات في العام المقبل على اكثر تقدير.
وقال احد المصادر ان هذه الازمة ستعود انعكاساتها على قطاع تنظيم المعارض العقارية سلبا والتي ستؤدي كما هو متوقع الى حالة من الفشل لافضل المعارض العقارية تنظيما ونجاحا خلال السنوات الاخيرة وهو معرض “سيتي سكيب” المزمع اقامته خلال شهر ابريل من العام المقبل, مشددا على ان الشركات الكويتية التي كانت تشارك في معارض دبي العقارية في السابق فانها ستفكر ألف مرة قبل المشاركة فيها مجددا للتأكد من جدوى هذه المشكلة.
وفيما يلي تفاصيل التحقيق:
بداية اكد العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة ريم العقارية عادل عبدالمحسن الصبيح بما ان امارة دبي تعتمد على جذب الاستثمارات الاجنبية التي وصلت نسبتها الى ما يقارب ال¯ 80 في المئة من اجمالي الاستثمارات في هذه الامارة لذلك فان اي تأثير سلبي يطال هذه الامارة فانه من المنطقي ان ينتشر هذا التأثير الى دول عدة ويعرض الشركات المستثمرة في دبي والتي تتبع هذه الدول لمشكلات وازمات مالية واقتصادية عدة, مشيراً الى ان 60 في المئة من الشركات العقارية الكويتية وذلك بما يقارب من 46 شركة كويتية لديها استثمارات عقارية في دبي, وبما ان هذه الامارة وقعت بين انياب ازمة اقتصادية ومالية حادة قد تطول مدتها, فلابد ان تدفع الشركات الكويتية ثمناً لذلك بالمرور في ظروف اقتصادية صعبة تجعلها تفكر مرارا وتكرارا في عدد من المشكلات الطارئة وامكانية ايجاد اي حلول منطقية لها تنتشلها من الازمة الطاحنة.
وقدم  الصبيح النصح الى اصحاب الشركات العقارية الكويتية في طريقة التعامل مع الواقع ومحاولة الخروج باقل الخسائر عن طريق وضع خطة ستراتيجية لمعالجة اوجه الخلل والقصور والاحداث الطارئة على الساحة العقارية في دبي, واولى هذه الحلول هي محاولة وضع تصور مستقبلي لأسوأ الاحتمالات ثم البحث عن طرق تمويلية جديدة من البنوك المحلية والخليجية لتقديم التمويل اللازم للمشاريع التي تحت التنفيذ ثم قيام هذه الشركات بخفض نسبة العائد المتوقع للمشروع بعد ان يتم انجازه, مضيفا ان الحل الثاني الذي لابد ان تفكر به هذه الشركات هو محاولة التخارج من مشاريعها بأقل الخسائر الممكنة عن طريق التسويق الجيد لهذه المشاريع في داخل وخارج الامارة.
اما الحل الثالث فهو البحث عن الاستثمار في دول اخرى اكثر امانا واعلى فائدة ومن هذه الدول المقترحة هي المملكة العربية السعودية وابوظبي وسلطنة عمان ولبنان على التوالي, والتي تتميز هذه الدول بالمناخ الاستثماري الآمن والتطور المستمر والملحوظ في البنى التحتية, بالاضافة للمحاولة الدؤوبة لهذه الدول لجذب الاستثمارات الخارجية عن طريق تعديل القوانين لمواكبة التطورات الهائلة في العالم الى جانب تقديم كل التسهيلات اللازمة للمستثمرين الاجانب والتي تؤدي الى جذب هؤلاء المستثمرين.
وتوقع الصبيح ان يعاني القطاع العقاري المحلي والخليجي من ظروف غاية في الصعوبة وتتمثل في افلاس عدد من الشركات العقارية وغير العقارية في الداخل والخارج وذلك بسبب الاحداث المتسارعة التي طرأت اخيرا, ففي الكويت نجد ان ما يقارب من 600 الف متر مربع فارغة من مساحة الابراج المكتبية التي انتشرت في السنوات الاخيرة بالكويت, وبالتالي لابد ان نؤكد ان هناك ازمة عقارية حقيقية في المنطقة من الممكن ان تتوسع.ومن جانبه تحدث الرئيس التنفيذي ل¯ (OSH) الاستثمارية حسين الاستاذ قائلا مما لاشك فيه ان سبب تعرض دبي لازمة مالية كبيرة هو ضخامة حجم استثماراتها الكبيرة جدا من الشركات الاماراتية والخليجية والعالمية فكلما كان حجم الاستثمارات كبيرا فلابد ان يكون حجم المخاطر اكبر, حيث انه منذ ما يقارب من العام تقريبا بدا للعالم اجمع ان هذه الامارة ستواجه ازمة اقتصادية حيث كان التضخم واضحا جدا ولكن من جهة اخرى انا الاحظ ان الشركات الكويتية العقارية تاثيرها اقل نسبيا من شركات عقارية وفي جميع القطاعات من دول اخرى لاسيما ان المستثمرين الكويتيين يتمتعون بالحذر الشديد وعدم المجازفة والتي يتميز بها الاستثمار في القطاع العقاري في جميع البلدان.
وتمنى الاستاذ من القائمين على الشركات العقارية الكويتية دراسة اوضاع الاسواق العقارية الطارئة في المنطقة, ومن ثم القيام باعادة دراسة الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية في هذه الامارة, ووضع مخصصات مالية لمواجهة اي مخاطر مالية او انهيارات في اسعار الاصول العقارية او لمواجهة احتمالات كثيرة قد تطفو على الساحة امتدادا للازمة الحالية مثل تقلص عدد المستأجرين والمشترين الجدد للعقارات, موضحا انه في المقابل ان حكومة دبي لن تترك الحبل على الغارب وانما ستقوم بمحاولات كثيرة لمعالجة الازمة المالية الجديدة, ومن هذه المحاولات امكانية قيام حكومة دبي بدعم الشركات والمشاريع العقارية المستثمرة فيها.

المستقبل يختلف
ومن جهته بين عضو مجلس ادارة شركة آنه غروب لتنظيم المعارض والمؤتمرات العقارية د. محسن دشتي ان ازمة دبي المالية اثرت سلبا وبشدة على الاستثمار في الاسواق العقارية بجميع قطاعاتها في المنطقة ككل, ففي السابق كانت تتميز امارة دبي باقامة المعارض العقارية ومن بعدها تاتي دولة الكويت في مسألة نجاح المعارض العقارية, ولكن من المؤكد ان الوضع في المستقبل القريب سيختلف كليا عن السابق, حيث ان دبي ستقيم معرض سيتي سكيب العقاري السنوي خلال شهر ابريل من العام المقبل وستتعرض هذه المعارض لمشكلات كبيرة جدا قد تؤدي الى عزوف كبير من الشركات العقارية التي تشارك كل عام في هذا المعرض.
وقال دشتي انه وعلى هذا الاساس فان الشركات العقارية الكويتية المستثمرة في سوق العقار في دبي فانها لابد ان تتأثر سلبا وتتراجع اسعار اصولها العقارية ومن الممكن ان تتوقف مشاريعها التي توسعت بها الشركات الكويتية من غير احتساب المخاطر المالية التي قد تطرأ على الساحة, متمنيا في الوقت عينه ان تتقدم حكومتا دبي وابوظبي بخطوات عملية اصلاحية لمعالجة الاوضاع الاقتصادية الصعبة الراهنة ومحاولة دعم الشركات بجميع اطيافها ومن ثم القيام باحلال الثقة محل الخوف الذي ساد الشارع الاقتصادي العربي والخليجي من جراء تعرض هذه الامارة لخطر التعرض لافلاس الكثير من الشركات المستثمرة في دبي

جريدة السياسة

كتب محرر الشؤون المحلية:
اعتبر تقرير رئيس الوزراء البريطاني الاسبق طوني بلير حول رؤيته للكويت بحلول عام 2030 ان نظام التعليم في الكويت غير قادر على اعداد القوى العاملة لمواكبة تحديات المستقبل.
ودعا التقرير في الجزء المخصص للتعليم والتعليم الجامعي الى ضرورة اتخاذ اجراءات قوية وفاعلة، والا فان الاستمرار في التقاعس عن العمل سيعرض حتما مستقبل الكويت للخطر.
ويحدد التقرير الذي حصلت «القبس» على نسخة منه المستويات المتدنية التي حصل عليها الطلبة الكويتيون في المسابقات العالمية، رغم ان الانفاق على التعليم يكاد يكون الاعلى عالميا. اذ يتراوح حجم الانفاق 6.2% ــ 8.3% من الناتج المحلي مقابل 3.1% في سنغافورة و1.3% في الامارات على سبيل المثال.
وجاء في التقرير ان عدد الكويتيين الذين انهوا تعليمهم الجامعي لا يتجاوز 10%.
ولاحظ التقرير عدم مبالاة الحكومة بمهنة التدريس ان على صعيد المردود المادي او المعنوي، كما كشف عن وجود محاباة من قبل مدرسين للطلبة من ابناء العائلات النافذة!
وحدد التقرير رؤية لاصلاح او انقاذ الوضع بعدة محاور ابرزها تخصيص التعليم، والاههتمام بالمدرسين، فضلا عن اعطاء ولي الامر حرية اختيار المدرسة التي يريد الحاق ابنائه بها، ولا يكون محصورا بالمنطقة التي يقطنها.
وفي ما يلي نص التقرير حول التعليم الكويتي.

ان احد اهداف رؤية 2030 هو تغيير آليات سوق العمل ليصبح القطاع الخاص هو المحرك الاساسي والرئيسي لاقتصاد الكويت بكامله بحلول 2030، غير ان الاصلاحات في سوق العمل وحدها لن تكون كافية لوضع نهاية للاعتماد المغالى فيه على التوظيف في القطاع العام.
ولاعداد اجيال المستقبل من الكويتيين المجهزين والمعدين اعدادا جيدا لمطالب اقتصاد محلي يقوده القطاع الخاص، فان وجود نظام تعليم اقوى واكثر كفاءة اصبح حاجة ملحة ويعرف الكويتيون ذلك تمام المعرفة: اذ ان 93% منهم يرى ان تحسين نظام التعليم امر مهم وبالغ الاهمية، وهي اعلى نسبة تسجل في استطلاع لرأي 1000 من الافراد الذين استطلعت آراؤهم في مطلع 2009.
اشتهرت الكويت في السابق بكونها «مدرسة العالم العربي»، وكان نظام التعليم فيها هو الاكثر تطوراً وتقدماً في المنطقة، ويستقطب الطلبة من مختلف الدول لتلقي تعليمهم العالي فيها، لكن ومن المؤسف، لم يعد نظام التعليم العام الحالي بقادر على اعداد القوى العاملة من الكويتيين على مواكبة تحديات المستقبل، وفي حال استمر النظام في العمل على شكله الحالي، فان الكويت لن يكون امامها فرصة لتطوير اقتصاد حديث يكون فيه مواطنوها مجهزون لوظائف ذات قيمة مضاعفة عالية.
ومن اجل معالجة التحديات التعليمية التي تواجهها الكويت، فانه ينبغي اتخاذ مبادرات حاسمة واجراءات قوية وفاعلة، اما الاستمرار في التقاعس عن العمل، فانه حتما سيعرض مستقبل الكويت للخطر، وبالتالي فان التعليم اولوية لا غنى عنها، وقطاع لا يعد فيه التطور امرا حاسما ومصيريا فحسب، بل هو مسألة بقاء.

مقترحات
ويدور نقاش متواصل بين الرأي العام والتربويين المتخصصين في الكويت حول سبل اصلاح النظام التعليمي، وقد تم طرح العديد من المقترحات الخاصة باصلاح نظام التعليم على مدى السنوات الماضية.

وزارة التربية
تعمل باستمرار على تطوير مقترحات لاصلاح القطاع وينصب التركيز الاساس اليوم على اصلاح المناهج الدراسية وبناء وتطوير البنى التحتية الخاصة بالتعليم.

انخفاض معدل القراءة والكتابة نسبة إلى معايير منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية
وفقا لتقرير احصائي لمجلس التخطيط الاعلى صادر في 2008 بشأن السكان والقوى العاملة، بلغ معدل المعرفة بالقراءة والكتابة في الكويت 95% من التعداد السكاني، ويعود السبب في الفارق عن متوسط دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، بصورة كبيرة، الى معدلات الامية لدى الجيل القديم

.

تحليل الوضع الراهن:
الطلبة الكويتيون في آخر المشاركين في الامتحانات الدولية

في تحليل تقرير بلير للوضع التعليمي الراهن ورد ما يلي:

إنجازات متواضعة في الامتحانات الدولية

المؤشر الأكثر وضوحاً الى وجود مشكلات في نظام التعليم في الكويت يتجسد في الأداء المتواضع للطلبة الكويتيين في الامتحانات الدولية الموحدة.
ففي عام 1995، وهو العام الذي حصلت فيه أول مشاركة للكويت في امتحان TIMMS (الامتحان الذي يختبر مهارات الطالب في الرياضيات والعلوم)، جاء تلاميذ الصف الرابع الابتدائي الكويتيون في مؤخر المشاركين الذين كانوا من 26 دولة شملها المسح، في حين ان طلبة الصف الثامن جاؤوا في الترتيب الثالث قبل الأخير ضمن 41 دولة.
وبعد مرور 12 عاماً، لم يكن هناك دلائل على حدوث تحسن كبير في أداء الطلبة:
ــ امتحان TIMMS لعام 2007، حل تلاميذ الصف الرابع الابتدائي الكويتيون في المركز الثالث قبل الأخير ضمن 36 دولة. وقد سجل تلاميذ الكويت متوسط علامات بلغ 316، وهو ما يعادل تقريبا نصف ما يسجله التلميذ النموذجي في هونغ كونغ (607).
ــ حل تلاميذ الصف الثامن في المركز الخامس قبل الأخير ضمن 48 بلداً بمتوسط علامات 354، أي أقل بمعدل 60% من متوسط التلاميذ في تايوان (598).
وعندما شاركت الكويت في امتحان PIRLS عام 2001 (وهو امتحان يختبر مهارات القراءة والكتابة) حل تلاميذ الصف الرابع الابتدائي الكويتيون في المركز 33 ضمن 35 دولة. وبعد مرور خمس سنوات، وتحديدا في عام 2006، احتل التلاميذ المركز 42 من أصل 45.

التحليل السببي للوضع الراهن:
مدرسون يمنحون الدرجات وفقاً لنفوذ عائلات الطلبة!

* رواتب منخفضة
* فرص التطور المهني محدودة
* نسب القبول في كلية التربية منخفضة
* مناهج كلية التربية نظرية للغاية
* تدريب وإعداد غير كافيين
* المطلوب نظام موحد للامتحانات

الخلل في ثقافة الأداء يؤدي إلى:
^ تقييم أداء التلاميذ وفقاً لمعايير مختلفة
^ عدم القدرة على تصنيف أداء المدارس
^ خلل في منح الدرجات
^ غياب عنصر المنافسة

في التحليل السببي لتقرير بلير جاء ان معظم اخصائيي التعليم يعتقدون ان نوعية الجودة ومستواها والتحفيز لدى المدرسين تعتبر الدافع الوحيد الاكثر اهمية لتحقيق انجاز عند التلاميذ «ان جودة نظام التعليم لا يمكن ان تتجاوزها جودة معلميه»، فضلاً عن ان مواءمة أداء الطلبة والمعلمين وكفاءة المناهج وقدرة المدرسين على منح الطلبة علامات بصورة منصفة تلعب ايضاً أدواراً رئيسية في العملية التربوية.

الاستمرار في فتح النظام التعليمي أمام القطاع الخاص وعلى جميع المستويات 1

تأسيس مدارس متخصصة ومعاهد تدريب لقطاعات أساسية في الاقتصاد من اجل المستقبل (التجارة والعمليات اللوجستية والخدمات المالية وخدمات الاعمال.. الخ، كما هو موضح في التوصية السابقة) وبالتعاون مع لاعبين عالميين كبار 2

وكانت الأزمة المالية العالمية اشد تأثيرا في أسعار الأصول، وخصوصا أسعار العقارات السكنية، حيث صاحب الأزمة الاقتصادية العالمية انهيار أسعار السكن في معظم الدول الغنية حول العالم. وقارن صندوق النقد الدولي أسعار السكن في الربع الأول من هذا العام بمستواها في العام السابق في 52 بلدا غنيا وعدد من أسواق سكنية ناشئة، ووجد ان أسعار السكن قد انخفضت، وتباينت نسب الانخفاض بين دول العالم، حيث شهدت بعض الدول مثل استونيا والامارات العربية المتحدة انخفاضات قاربت 40%. وفي بريطانيا وصلت نسبة انخفاض أسعار السكن الى حوالى 20%. لكن، ورغم حدة الانخفاض، فان أسعار السكن في عديد من الدول لاتزال مرتفعة من حيث المعايير التاريخية، تبعا لمؤشر أسعار السكن الصادر عن صندوق النقد الدولي

ولا يختلف الوضع بالنسبة إلى الاقتصاديات الخليجية عما هو عليه في باقي انحاء العالم، كما أنها ترتبط الى حد بعيد بالتطورات في أسواق النفط التي تدور حاليا حول مستوى 70 دولارا للبرميل، كذلك بدت أسواق الأسهم الخليجية أكثر تفاؤلا تأثرا بحالة التفاؤل العالمية، كما ان معظم دول الخليج قد انتهجت سياسات مالية توسعية لتحفيز اقتصادياتها ولاسيما في كل من المملكة العربية السعودية والامارات، في الوقت الذي امتصت فيه الأسواق الخليجية الصدمات الأخيرة ( مثل أزمة بنك الخليج، وتعثر مجموعتي سعد والقصيبي وديون دبي) وتظهر البيانات تباطؤ معدلات التضخم في الخليج مدفوعة بتراجع أسعار العقارات والايجارات، ومن المرجح ان تحقق بعض الاقتصادات الخليجية نموا سلبيا خلال العام الحالي، حيث تشير التوقعات الى ان الاقتصاد الكويتي من شأنه ان يتراجع ليحقق معدل نمو سلبي قدره 1 % مقارنة بالعام الماضي، وان يرتفع النمو في عام 2010 ليصل الى 2.1%

وفي خطوة جريئة يبدو إن هناك توجها من الحكومة الكويتية لطرح بعض المشروعات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي، وقد أعلن مؤخرا عن ميزانية خطة حكومية بين عامي 2009 و2014 تهدف الى إنفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها الى 140 مليار دولار أميركي بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية

وتبدو هذه الخطوة غاية في الأهمية، فالسياسة المالية الإيجابية والإنفاق الحكومي إحدى الوسائل المطلوبة وخصوصا على مشروعات البنية الأساسية التي تحتاجها دولة الكويت في ضوء الاحتياطيات الضخمة التي توفرت خلال السنوات الخمس الماضية والتي يمكن استغلالها لدعم الاقتصاد المحلي والمحافظة على استمرار نموه، وهو ما يسهم في توسيع دائرة القطاع الخاص وتنويع هياكل الإنتاج وتنويع الإيرادات لتساعد على تجنيب الاقتصاد الكويتي وميزانية الدولة آثار التقلبات في إيرادات النفط من جراء تداعيات هذه الأزمة وغيرها من التقلبات المستقبلية

وعلى المستوى المحلي بدأ قطاع العقار خلال الربع الثالث في الدخول مرحلة بداية التعافي التدريجي، لا سيما القطاع العقاري الاستثماري المدر الذي يشهد إقبالا من بعض المستثمرين الراغبين في تحقيق عوائد شهرية منتظمة، وهو ما انعكس على التداولات خلال شهري يوليو وأغسطس، ولولا إجازة العيد الطويلة خلال شهر سبتمبر لتخطت التداولات العقارية في الربع الثالث التداولات في الربع الثاني، حيث أضاف قرار مجلس الوزراء باستثناء 4 مدن سكنية جديدة في مناطق المسيلة والصديق والفنيطيس وأبوفطيرة من القرار الصادر في عام 2003 بشأن عدم السماح بالبناء في المناطق التي لم تكتمل بنيتها التحتية بعدا جديدا لتنشيط حركة التداولات العقارية ودفع النمو في الصناعات الاقتصادية المرتبطة بالقطاع التجاري بما يسهم في تحفيز النشاط الاقتصادي ويسرع نمو الاقتصاد

فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثالث من عام 2009 انخفاضا قيمته – 91.217 مليون دينار كويتي، بنسبة انخفاض قدرها 21.18% مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 والبالغ قيمته 430.687 مليون دينار كويتي، وقد سجلت التداولات الاستثمارية العقارية ارتفاعاً بنسبة 1.18%، وسجلت التداولات العقارية التجارية انخفاضا كبيراً بنسبة 83.46%،وكذلك تداولات المخازن بنسبة 85.8% بينمـا انخفضت تـداولات السكن الخاص بنسبة -4.47%

مؤشرات الأسعار

أولا: أسعار أراضي السكن الخاص

سجلت مؤشرات الأسعار في السوق خلال الربع الثالث من عام 2009 نموا متباينا في أسعار الأراضي السكنية في بعض المحافظات، بينما شهدت الأسعار في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبدالله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات ارتفاعاً طفيفاً

وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل الى 290.5 دينارا كويتياً للمتر المربع في الربع الثالث من 2009. أما محافظة الأحمدي فقد سجل متوسط سعر المتر المربع فيها 293.6 ديناراً كويتياً، حيث استقرت الأسعار في قسائم الشريط الساحلي على البحر ومدينة الخيران السكنية

وقد سجلت محافظة حولي خلال الربع الثالث من العام الحالي متوسط سعر يصل الى 522.2 دينارا كويتياً للمتر المربع

وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر يصل الى 249.9 ديناراً كويتياً للمتر في الربع الثالث من 2009

ثانيا: أسعار الأراضي الاستثمارية

استقرت أسعار الأراضي الاستثمارية خلال الربع الثالث من عام 2009 وبالمقارنة بالربع الثاني من العام نفسه في معظم محافطات الكويت، حيث استقرت الأسعار في محافظة العاصمة ليصل متوسط سعر المتر فيها إلى 1726.2 دينارا كويتيا، وقد سجلت منطقة بنيد القار (الشوارع الداخلية) أعلى ارتفاع بنسبة -2.5%. أما محافظة حولي فقد لوحظ ارتفاعاً طفيفاً لمتوسط سعر المتر فيها ليصل إلى 889.5 دينارا كويتيا خلال الربع الثالث من عام 2009 مقارنة بالربع الثاني من العام نفسه

وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر المتر وصل إلى 678.1 ديناراً كويتياً للمتر المربع بنسبة 2% مقارنة بالربع الثاني من عام 2009، حيث شهدت منطقة الفروانية على الشوارع الداخلية أعلى نسبة ارتفاع وصلت إلى 4.1%

أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقراراً في الأسعار وبمتوسط سعر المتر يصل إلى 758.8 ديناراً كويتياً للمتر المربع، وقد شهدت منطقة المهبولة أعلى نسبة أرتفاع تصل إلى 2.5%

وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت استقراراً مقارنة بالربع السابق، حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 540 دينارا كويتيا للمتر المربع

ثالثا: أسعار العقارات التجارية

انخفضت أسعار العقارات التجارية في الربع الثالث من 2009 في محافظة العاصمة وحولي والفروانية والجهراء والأحمدي بمتوسط انخفاض يتراوح من -1% إلى -5.6% فيما انخفضت الأسعار في محافظة العاصمة بنسبة -5.6%، وقد امتدت حالة الانخفاض لمعظم مناطق العاصمة وخصوصا شارع فهد السالم وعبدالله المبارك وشارع السور حيث تراوحت نسبة الانخفاض من – 3.2% إلى – 10.3%

بينما سجلت محافظة الجهراء انخفاضاً مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 بنسبة -1% حيث وصل متوسط سعر المتر المربع 2233 دينار كويتياً ، في حين انخفضت الأسعار في محافظة حولي بنسبة -1.5% بمتوسط سعر المتر 2614 ديناراً كويتياً، وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة-1.8% بمتوسط سعر المتر 1429ديناراً كويتياً، وقد سجلت محافظة الأحمدي انخفاضاً بنسبة -2.1% بمتوسط سعر المتر 2027 ديناراً كويتياً

رابعاً: أسعار القسائم الصناعية (عقود المنفعة العامة) والمخازن

شهدت القسائم الصناعية ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار بمعظم المحافظات وقد سجلت منطقة الشويخ الصناعية في محافظة العاصمة أعلى نسبة ارتفاع 5.1% تلتها منطقة العارضية الحرفية بنسبة 3.8%

خامساً: أسعار المزارع والجواخير

استقرت أسعار المزارع والجواخير خلال الربع الثالث من عام 2009 بالمقارنة بالربع السابق حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 45000 و60000 دينار كويتي للجاخور المبني والمجهز

سادساً: أسعار الشاليهات

انخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الثالث من العام الحالي بمعدل يتراوح ما بين1-% إلى -3.8% بالمقارنة بالربع السابق له، ويوضح الجدول التالي بعضا من الأسعار الخاصة بالشاليهات:

سابعا: أسعار شقق التمليك

استقر الطلب على منتج شقق التمليك في الربع الثالث من عام 2009 سواء المنجزة أو غير المنجزة (تحت التشطيب النهائي)، حيث شهد متوسط أسعار شقق التمليك ارتفاعا نسبياً في المواقع الداخلية حيث يتراوح بين 350 و 670 د.ك للمتر المربع (من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية) مقارنة بالربع الثاني من العام نفسه بين 350 و650 د.ك مع وجود تمركز بمحافظتي الاحمدي وحولي بغرض السكن او الاستثمار

اما شقق التمليك ذات الاطلالة المباشرة وشبه المباشرة على البحر (شارع الخليج العربي)، فقد رافقها ارتفاع نسبي بمتوسط سعر المتر المربع يتراوح ما بين 850 و1150 د.ك للمتر المربع من مساحة الشقة (حسب الوثيقة الرسمية)، مقارنة مع متوسط الربع الثاني من عام 2009 والذي تراوح ما بين 800 و1100د.ك

وغالبا ما يترافق مع الاطلالة المباشرة على البحر التشطيب الفاخر (سوبر ديلوكس) حيث تتوفر معه العديد من المزايا منها:

ــ سرداب مخصص لمواقف السيارات

ــ توفير قنوات فضائية مجانا او باشتركات مخفضة

ــ مزايا تقدم مجاناً كحمام سباحة او جيم صحي أو حضانة ترفيهية للاطفال

ــ توفير الأمن والحراسة مع صالة استقبال بالمعلق الارضي ذات تكييف مركزي

ــ توفير خدمة الصيانة المجانية الشاملة للمبنى خلال فترة يتفق عليها

ويرتفع متوسط بيع م2 من مساحة الشقة حسب الاطلالة وارتفاع الدور، كما يلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق المنتج، حيث تشهد اقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او اعادة التأجير

وبشكل عام يتمتع هذا المنتج بميزات مثل انخفاض قيمته الاجمالية وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير، فضلا عن وجود طلب عليه من قبل المواطنين والمقيمين ويستقطب شرائح معينة من المواطنين، منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة، بالاضافة الى كبار السن الذين تزوج ابناؤهم، واصبح بيت العائلة اكبر من حاجتهم، لا سيما ان مبلغ الاستثمار في شقق التملك يكون اقل من الاستثمار في اي انواع العقار

ويحتاج هذا المنتج الى تشريع يسمح للأجانب بتملك هذا النوع من العقارات ويعالج بعض المشكلات الواقعية التي ظهرت فيه

ثامنا: نسب الإشغال والإيجارات

استقرت نسب الاشغال مع معدلاتها السابقة لكل مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث تراوحت تلك النسبة بين 80 و90% حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 90%

وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 160 و220 ديناراً كويتياً لغرفة وصالة وحمام، و180ـــــ250 ديناراً كويتياً لغرفتين وصالة، و220 ـــــ 350 ديناراً كويتياً لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 250 و400 دينار كويتي، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع

أما بالنسبة الى معدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد انخفض ليتراوح متوسط الإيجار بين 20 و30 ديناراً كويتياً للمتر المربع ويصل الى مابين 30 و35 ديناراً كويتياً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 7 و10 دنانير كويتية لمختلف المناطق في الكويت ليصل إلى 8.5 دنانير كويتية لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في الفحيحيل ليصل إلى 6 دنانير كويتية في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكل التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة، خصوصاً لفئة الشركات الأجنبية التي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليفوق 9.5 د.ك للمتر وقد يزيد على ذلك

وبالنسبة الى القيم الإيجازية للقسائم الصناعية فقد شهدت انخفاضاً وتغيرا ملحوظا عن الربع الثاني من عام 2009 وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي ـ معارض ـ ما بين 10و35 ديناراً كويتياً في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري ـ مباني ـ فجاءت فــي المرتبة الثانية 10ـــــ 20 ديناراً كويتياً للمتر المربع، بينما ينخفض سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل إلى ما بين 12و16 ديناراً كويتياً للمتر المربع

الصفقات العقارية للسكن الخاص

سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 172.397 مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2009، منخفضة عن الربع الثاني 2009 بنسبة -4.47%، بينما ارتفع عدد صفقات السكن الخاص ليبلغ 848 صفقة للربـع الثالث 2009، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحـدة خـلال الربـع الثالـث 2009 ليصل الى -203.298 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 216.380 ألف دينار كويتي خلال الربع الثاني من عام 2009، وقد سجل شهر يوليو 2009 أعلى معدل للتداول، حيث استحوذ على ما نسبته 37.22% بقيمة 64.177 مليون دينار كويتي من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 172.397 مليون دينار كويتي خلال الربع الثالث من عام 2009، في حين جاء شهر أغسطس في المرتبة الثانية بقيمة 64.047 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 37.15% وجاء شهر سبتمبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 44.172 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 25.62% بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص

الصفقات العقارية الاستثمارية

ارتفع اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثالث من عام 2009 ليصل الى 150.794مليون دينار كويتي مقارنة بـ149.038مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2009 بنسبة بلغت 1.18%، وقد جاء شهر يوليو في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثالث من عام 2009 مسجلا ما قيمته 88.547 مليون دينار كويتي، وجاء شهـر أغسطس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 39.372 مليون دينار كويتي بينما جاء شهر سبتمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 22.875 مليون دينار كويتي

الصفقات العقارية التجارية‍

انخفض اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الثالث من عام 2009 نظرا لتعثر بعض الشركات في سداد مديونياتها، وشح التمويل لبعض المشروعات القائمة، وهو ما يعزز انخفاض الأسعار، حيث انخفضت الأسعار لزيادة المعروض من العقارات التجارية وانخفاض الطلب عليها، وبالتالي انخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لغلق المحلات التجارية أو عرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض الى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقفت عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة -83.46% مسجلة ما قيمته 13.517 مليون دينار كويتي مقارنة بالربع الثاني من عام 2009 والبالغ 81.743 مليون دينار كويتي، وهو ما أدى الى انخفاض نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى 3.98%، والصفقات العقارية الاستثمارية 44.42% وصفقات السكن الخاص البالغة 50.78 %، والمخازن 0.81% وقد احتل شهر يوليو المرتبة الأولى، حيث وصل الى 157.887 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر أغسطس المرتبة الثانية، حيث وصل حجم تداولاته الى 111.534 مليون دينار كويتي، وسجل أيضا شهر سبتمبر المرتبة الثالثة، حيث وصل حجم تداولاته الى 70.047 مليون دينار كويتي، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث من عام 2009 ما قيمته 298.303 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 363.449 ألف دينار كويتي للربع الثاني من عام 2009

القبس

]]> http://aana-group.com/2009/10/29/%d9%85%d9%86%d8%b8%d9%85%d9%88-%d8%a7%d9%84%d9%85%d8%b9%d8%a7%d8%b1%d8%b6-%d8%a7%d9%84%d8%b9%d9%82%d8%a7%d8%b1%d9%8a%d8%a9-%d9%8a%d9%88%d8%a7%d8%b5%d9%84%d9%88%d9%86-%d8%a7%d8%ad%d8%aa%d8%ac%d8%a7/feed/ 0 http://aana-group.com/2009/10/29/%d9%85%d8%b4%d8%b1%d9%88%d8%b9-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1-%d9%88%d8%b2%d8%a7%d8%b1%d9%8a-%d9%8a%d9%82%d8%b5%d8%b1-%d8%aa%d9%86%d8%b8%d9%8a%d9%85-%d8%a7%d9%84%d9%85%d8%b9%d8%a7%d8%b1%d8%b6-%d8%a7%d9%84/ http://aana-group.com/2009/10/29/%d9%85%d8%b4%d8%b1%d9%88%d8%b9-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1-%d9%88%d8%b2%d8%a7%d8%b1%d9%8a-%d9%8a%d9%82%d8%b5%d8%b1-%d8%aa%d9%86%d8%b8%d9%8a%d9%85-%d8%a7%d9%84%d9%85%d8%b9%d8%a7%d8%b1%d8%b6-%d8%a7%d9%84/#comments Thu, 29 Oct 2009 17:18:04 +0000 amal http://aana-group.com/?p=1041 الوطن تنشر مسودة المشروع المكون من 10 مواد أساسية

كتب طارق عرابي:

حصلت «الوطن» على مسودة مشروع قرار وزاري يتعلق بتنظيم اقامة المعارض العقارية في الكويت، حيث يتألف القرار الجديد المزمع اصداره من 10 مواد أساسية

ونصت المادة الأولى للقرار الوزاري على انه لا يجوز اقامة معارض عقارية داخل دولة الكويت لتسويق العقارات والأراضي داخل وخارج الكويت، الا بعد أخذ موافقة مسبقة من الادارات المختصة بوزارة التجارة والصناعة وشركة المقاصة العقارية.

أما المادة الثانية فقد نصت على انه يسمح باقامة المعارض العقارية للأشخاص الطبيعية والمعنوية (أفرادـشركات) الحاصلين على ترخيص تجاري بتنظيم اقامة وادارة معارض والغرف التجارية، مرتين بالسنة خلال شهري ابريل وأكتوبر، في الأماكن المخصصة لاقامة معارض تجارية أو أي مكان آخر توافق عليه الجهات المعنية، على ان لا تزيد مدة المعرض عن أسبوع

ونصت المادة الثالثة على ان يتم تقديم الطلبات لاقامة المعارض في الفترات المذكورة في المادة السابقة قبل شهرين من تاريخ اقامتها

أما المادة الرابعة فقد نصت على ان يراعى عند تقديم الطلب تزويد الادارة المعنية بالوزارة بما يلي

ـ1 كتاب تعهد من منظمي المعرض بان جميع العقارات المحلية المعروضة والمراد تسويقها حاصلة على موافقة بلدية الكويت ومطابقة للمخطط المطروح

ـ2 كتاب تفويض من المشاركين في المعرض المخصص لتسويق عقارات خارج الكويت يخول فيه الجهة المنظمة للمعرض تمثيلهم، مصدق عليه من الغرفة التجارية للدولة التابعة لها العقار

ـ3 التعهد بوضع المخططات والكتيبات الخاصة بالعقار المراد تسويقه والمعتمدة من قبل بلدية الكويت، وموافقات الجهات الرسمية في مكان واضح وبارز أثناء اقامة المعرض

أما المادة الخامسة من مشروع القرار الوزاري فمنعت منعاً باتاً البيع أثناء فترة المعرض لجميع الأراضي والعقارات المعروضة، سواء المحلية منها أو الخارجية، ويتعهد منظمي المعرض بالالتزام بذلك، وتتخذ في حق المخالف الاجراءات الواردة في المادة 6 من القرار الوزاري

وتنص المادة 6 من القرار على انه يجب الحصول على ترخيص اعلان تسويق للأراضي والعقارات المعروضة من ادارة حماية المستهلك بوزارة التجارة والصناعة

أما المادة 7 فتنص على ان تتولى ادارة العقار بوزارة التجارة والصناعة الاشراف والرقابة على تلك المعارض للتأكد من عدم مخالفتها لأحكام هذا القرار والقرارات المنظمة لها

ونصت المادة 8 على انه مع عدم الاخلال بأي عقوبة أخرى ينص عليها القانون يحق لوزير التجارة والصناعة اغلاق المعرض بالطريق الاداري عند مخالفة القائمين عليه لأي من أحكام هذا القرار أو القرارات الوزارية الادارية المنظمة، وتتحمل الجهة المنظمة كامل المسؤولية عن الأضرار المترتبة على اغلاق المعرض دون أي مسؤولية على الوزارة في ذلك

أما المادة 9 من القرار فنصت على ان تلغى جميع القرارات الوزارية المخالفة لهذا القرار، فيما نصت المادة 10 على انه على وكيل وزارة التجارة تنفيذ هذا القرار والعمل به من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية

١ توصية
- تنفيذ المخطط الهيكلي الثالث
تحويل خطة المخطط الهيكلي الثالث إلى التوصيات المذكورة في هذه الوثيقة وتطوير خارطة طريق لتنفيذها. وتشمل خطة المخطط الهيكلي الثالث خططاً لتطوير مراكز حضرية جديدة، واحتياطيات بيئية، ومناطق سياحية، والمنطقة الحضرية في مدينة الكويت. وتضم الأخيرة خطط تقسيم مناطق جديدة وتخصيص مساحات ترفيه وتخضير ومشاريع بنية تحتية رئيسية مثل طرق مدعمة وشبكات نقل عامة. وكي يتم تطبيق جميع هذه الخطط يجب أن تكون مشتركة مع الطموحات الموضوعة في هذه الوثيقة وتطبيقها بالتوازي، ولحسن الحظ هناك الكثير من التشابهات من حيث أهداف البنية التحتية. أما خريطة الطريق للتطبيق المعدل لخطة المخطط الهيكلي الثالث فيجب تطويرها من دون أي تأجيل
- تأسيس فريق تنفيذي للمخطط الهيكلي الثالث وضمان وجود دعم وإعادة شراء ما بيع من جميع السلطات المختلفة التي يمكن أن تلعب دورا. ويمثل تطبيق المخطط الهيكلي الثالث أهمية وطنية ويجب التعامل معه على هذا الأساس. ولهذا يجب تشكيل فريق تنفيذ مركزي لتسلم خطة المخطط الهيكلي الثالث بشكل مستقل من جميع الهيئات المساهمة بالعملية. وسيكون من الضروري الحصول بسرعة على ما تم إعادة شرائه من جميع السلطات المعنية وبهذا يمكن تنفيذ المخطط بأفضل طريقة، وتحريره من تقلبات الوزارات أو الهيئات. ولضمان أعلى درجة من التنسيق، يمكن أن يشتمل فريق المخطط على وحدة تسليم تكون مسؤولة عن تنفيذ الرؤية الحالية

٢ توصية
-بيع الأراضي الحكومية بالمزاد وتأسيس سوق ثانوي للأراضي الصناعية
إجراء عملية حكومية شفافة لطرح الأراضي العامة للمزاد. ويجب لهذه العملية تنظيم مزاد علني بشكل مركزي، وأن تكون جميع الإجراءات تحت سقف واحد، وأن تنسق هيئة واحدة فقط مع الهيئات الأخرى نيابة عن المستثمرين. ثانياً أن تضمن الشفافية، على سبيل المثال عبر نشر معلومات مثل مواصفات العملية وظروف المشاركة، والأجل النهائي بوقت كاف. ثالثاً، ضمان المعاملة المتساوية ومشاركة جميع فئات المستثمرين، على سبيل المثال حفظ الأرض للشركات الصغيرة والمتوسطة يضمن عدم تقدم اللاعبين الكبار على حساب المستثمرين الصغار. رابعاً، ضمان القوة المالية للمتقدمين للمزاد وبصفة خاصة لقطع الأرض الكبيرة. خامساً نقل الملكية الأراضي الصناعية والتجارية بناء على شروط استخدام واضحة للأرض ومتطلبات بيئية وغيرها
- تأسيس سوق ثانوي للأراضي الصناعية. وسيمر هذا التأسيس بعملية مؤلفة من ثلاث خطوات. الأولى تتمثل في استرجاع الحكومة الأراضي الصناعية المدعومة مالياً والتي لا تزال غير مستغلة أو قيد الاستغلال. ثانياً، تأسيس سوق ثانوي يمكن خلاله للمتقدمين بعطاءاتهم المنافسة لتأجير عقود العقارات المصادرة. وثالثاً، تخضع هذه الآلية لإجراءات المزاد نفسه ومتطلبات عطاءات الأراضي الأصلية لضمان العدالة في الإجراءات وتسعير السوق

٣ توصية
اقتراض القطاع الخاص لتطوير الأراضي والبنية التحتية الحكومية
يجب في البداية توسيع فرص تطوير الأراضي المتوافرة للقطاع الخاص وتمرير هذه العملية باستمرار، وتوسيع عملية مشاركة القطاع الخاص في تهيئة الأراضي للاستخدامات السكنية والتجارية والصناعية وغيرها. وقد تغطي هذه العملية أنشطة مثل تنظيف وتسوية وبناء الطرق والأرصفة وتزويد البنية التحتية بالمياه والكهرباء، إلخ. ثانياً يجب أن يكون المطورون الرئيسيون مسؤولين بشكل كامل، خاصة فيما يتعلق بالمشاريع العملاقة.
كذلك يجب تنويع طريق مساهمة القطاع الخاص في تطوير الأراضي والبنية التحتية. وقد يتضمن هذا الأمر على سبيل المثال العمل بنظام الـBOT بالنسبة لمشاريع البنية التحتية وتأجير الأراضي للمشاريع التجارية العملاقة
وأخيراً، ضمان وضع إطار العمل المناسب لمساهمة القطاع الخاص في تطوير الأراضي والبنية التحتية. على سبيل المثال، يمكن للحكومة إصلاح قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لإتاحة المزيد من الوقت أمام القطاع الخاص لتحقيق الربح من عقود

٤ توصية
- تأسيس هيئة مركزية مسؤولة عن العقار
قد تؤدي هذه الهيئة الوظائف التالية
اتخاذ جميع قرارات تقسيم الأراضي وإعادة تقسيمها. وتندرج تحت هذه الوظيفة المسؤولية عن التخطيط الهيكلي، وتحديد تعليمات استخدام الأراضي، وصياغة معايير إعادة تقسيم الأراضي
ـ تخصيص أراض حكومية ويندرج تحت بند هذه الوظيفة تمركز عمليات تخصيص الأراضي، على سبيل المثال المزادات العلنية عند موافقة جميع السلطات المعنية، مثل مؤسسة البترول الكويتية، ووزارة المالية، والمجلس البلدي أو الهيئة العامة لحماية البيئة، على المخطط الهيكلي. ثانياً تقليص الحاجة إلى الكثير من السلطات المختلفة في المشاركة بتخصيص الأراضي
ـ فرض تعليمات تقسيم المناطق، إذ يجب الإسراع في معاقبة المنتهكين لاستخدام الأراضي وجمع الغرامات. ووضع معيار لاستعادة الأراضي في حال لم تطور وفق تشريعات استخدام الأراضي أو لم تطور وفق الأجل النهائي المحدد. وأخيراً يجب أن يكون لهذه التشريعات السلطة لإيقاف الإنشاء في حال الانتهاكات والإهمال مثل التغيرات الكبيرة بين الإنشاء الفعلي وما اتفق عليه في خطة الجدوى أو الخطة التجارية
ـ خلق شفافية في السوق ويندرج تحتها وضع قاعدة بيانات مؤتمتة عن الأراضي. وجعل المعلومات متوافرة عبر الإنترنت
ـ مراقبة سلامة السوق العقاري وذلك من خلال الرقابة المستمرة لأسعار الأراضي ومعدلات الشواغر ونشر هذه المعلومات على أساس الشفافية. كذلك يجب مراجعة متطلبات الاستحواذ على الأراضي. وضمان تسليم الأراضي وتطويرها وفق خطط تجارية ومشاريع واعدة. وأخيراً منع المضاربة

ما هو المخطط الهيكلي الثالث؟
تشمل خطة المخطط الهيكلي الثالث خططاً لتطوير مراكز حضرية جديدة، واحتياطيات بيئية، ومناطق سياحية، والمنطقة الحضرية في مدينة الكويت. وتضم الأخيرة خطط تقسيم مناطق جديدة وتخصيص مساحات ترفيه وتخضير ومشاريع بنية تحتية رئيسية مثل طرق مدعمة وشبكات نقل عامة.

السوق غير كفؤ
يقول التقرير إن هناك آلاف الطلبات للحصول على أراض صناعية لا تزال الموافقة عليها معلقة، والكثير منها يبقى على الهامش لسنوات. وعند الموافقة على الطلب في النهاية، قد يأخذ التخصيص الفعلي للأرض أكثر من 3 سنوات. وتؤدي هذه الحالة إلى عدم كفاءة في السوق تتمثل في ما يلي:

١ أسعار مرتفعة جداً في سوق العقار
رغم أن أسعار الأراضي التجارية والصناعية رسمياً في الكويت أرخص من دبي، فإن نظام التخصيص الحالي خلق عدم توازن اصطناعي ما بين العرض والطلب وهو ما يدل على أن لا أحد تقريباً يحصل على أرض عملياً بحسب المعدلات الرسمية، ما لم يمارس المشتري «الواسطة»
ويرى معظم الأفراد الذين يسعون وراء الحصول على أرض أن أسعار سوق العقار الحقيقية أعلى بكثير من الأسعار الموجودة في دول الجوار. حتى أنه وفي ذروة الازدهار العقاري ما بين عامي 2004 و2005، كانت أسعار السوق الحقيقية بالنسبة للمساحات التجارية في الكويت أعلى تقريباً بنسبة 150% عن تلك في دبي. أما بالنسبة للأراضي الصناعية، فكان المتوسط في الكويت أعلى بنسبة 75% عن دبي، ومرتين وضعف المرة عن لندن، وبهذا كانت الكويت واحدة من أغلى المدن في العالم في تلك الفترة. أما بالنسبة لأسعار الأراضي السكنية، فكانت الكويت واحدة من أكثر الأسواق غلاء في العالم

٢ الأسواق الموازية والسلوك الانتهازي

يهيئ نقص الأراضي مجالاً لوجود سوق غير شرعي لكنه مغر، الأمر الذي يفرز محفزات لوجود عدد كبير من عمليات الاحتيال. والانتشار الكبير للطلبات المزيفة لا يخلق فقط درجة هائلة من الفساد والتضليل في أسواق العقار، بل يؤكد أيضاً على عدم قدرة النظام على اختيار الطلبات المستندة الى الجدارة القوية تجارياً واقتصادياً. وهو ما يطلق عليه خبراء الاقتصاد بالسلوك الانتهازي غير المنتج الذي يمنع من استخدام الأراضي لأغراض أكثر إنتاجية

الأبعاد – المشكلات – والحلول

إشراف

المستشار الاقتصادي
أ.د. رمزي سلامة

إعداد
مريم عبدالعزيز العبيد
باحث اجتماعي مبتدئ

إبريل 2009م

مقدمة :

- المسكن هو المأوى الذي يأوي إليه الإنسان الذي تتحقق فيه الحاجات المادية من مأكل ومشرب ورعاية الأطفال وحفظ الممتلكات والحصول على الهدوء واستقبال الأقارب والأصدقاء ، وبصفة عامة إنجاز الوظائف الأساسية والشخصية للأسرة . ولا يستطيع المواطنون – في كافة دول العالم – أن يقدموا وحدهم بإمكاناتهم المنفردة حلاً للقضية أو المشكلة الإسكانية ، بل لابد من المساهمة الجادة والفاعلة لكافة قطاعات الدولة في التصدي لها .

- ويتمحور مفهوم المشكلة الإسكانية حول بعدين : الأول كمي والثاني كيفي أو نوعي .

أ – البعد الكمي للمشكلة : ويتمثل في قصور المتاح من الوحدات السكنية عن مقابلة الطلب عليها من قبل الفئات المختلفة عند مستويات مقبولة .

ب- البعد الكيفي للمشكلة : والمتمثل في عدم توفر المرافق والخدمات التي ترتقي بجودة الظروف السكنية من حيث الشروط الصحية والبنية التحتية ومدى قدرة المسكن على تحقيق القدر اللازم من الخصوصية والشعور بالاستقرار الذهني والنفسي وتوفير الإحساس بالأمان لقاطنيه .

وللاقتراب أكثر من واقع القضية الإسكانية في الكويت لابد من صياغة بعض الحقائق حولها وبالشكل التالي(1) :-

أرقام وحقائق حول القضية الإسكانية في دولة الكويت (حتى بداية العام 2009) :

* عدد السكان الكويتيين 1,054,589 نسمة حسب دليل الهيئة العامة للمعلومات المدنية .

* متوسط معدل حجم الأسرة الكويتية 8,7 فرد لكل وحدة سكنية .

* عدد الأسر الكويتية : 233,153 أسرة كويتية حسب دليل الهيئة العامة للمعلومات المدنية .

* وفرت الدولة وحدات سكنية لعدد 91,607 أسرة كويتية ، أي ما نسبته حوالي 40% من إجمالي عدد الأسر الكويتية الحالية .

* تبلغ تكلفة البيت الحكومي حالياً حوالي 60 ألف دينار كويتي .

* يمنح المواطن الذي تخصص له قسيمة سكنية قرضاً إسكانياً بمبلغ 70,000 سبعون ألف دينار كويتي .

* تدفع المؤسسة لمستحقي الرعاية السكنية بدل إيجار شهري قدره 150 د.ك – شهر لحين الحصول على الرعاية السكنية .

- والواقع أن المجتمع الكويتي قد نال اهتماماً متميزاً من جانب الدولة في مجال الرعاية السكنية منذ مطلع الخمسينات من القرن الماضي وحتى الآن ، فإلى جانب توزيع مساحات شاسعة من القسائم السكنية وقيام بنك التسليف والادخار بمنح القروض العقارية اللازمة لبناء وترميم وتجديد المساكن الخاصة ، قامت الدولة بتوزيع وحدات سكنية لأكثر من 91600 أسرة كويتية حتى الآن .

- وقد اقتضى الأمر بطبيعة الحال تطوير التشريعات الإسكانية لمسايرة متطلبات العصر في هذا القطاع الحيوي ، حيث صدر قانون الرعاية السكنية رقم 47 لسنة 1993م نتيجة التعاون بين السلطتين التنفيذية والتشريعية والذي أنشئت بموجبه المؤسسة العامة للرعاية السكنية بميزانية مستقلة لها مجلس إدارة ممثلاً لجميع الوزارات والهيئات الحكومية التي لها علاقة بتوفير الرعاية السكنية للمواطنين لضمان التنسيق بينها وبين أجهزة المؤسسة وتذليل العقبات التي تعترض تقديم المسيرة الإسكانية .

وكذلك القانون رقم 27 لسنة 1995 وتعديلاته بشأن إسهام القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة والذي قطعت المؤسسة شوطاً كبيراً في تنفيذه .

- على أنه ومع تسارع معدلات النمو السكاني ، تزايدت معدلات الطلب على خدمة الرعاية الإسكانية الحكومية بصورة فاقت مثيلتها بالنسبة للمعروض من هذه الخدمة .. فكان أن شهدت الفترة الماضية فجوة بين المعروض والمطلوب من المساكن الحكومية . وقد أسفرت هذه الفجوة – بصفة عامة – عن نشوء مشكلة ‘الطلبات المتراكمة’ للحصول على خدمة الرعاية الإسكانية ، وما أدت إليه من تداعيات من حيث ‘طول فترة الانتظار’ بتأثيراتها الاقتصادية والاجتماعية السلبية .

- ومما زاد المشكلة الإسكانية تعقيداً ما ترسخ لدى المواطن الكويتي وعلى مر السنوات الستين الماضية من قناعة تامة بأحقيته في تملك المسكن المستقل وليس مجرد الاستفادة من الخدمة الإسكانية ، وما ترتب على ذلك من تصور بأن الحكومة مسئولة مسئولية كاملة عن توفير هذا الحق ، ومن ثم إيجاد الحلول الكفيلة بتصفية الطلبات المتراكمة .

منهج الدراسة :

تسعى الباحثة – بإتباع المنهج الاستقرائي الاستنباطي – إلى تشخيص ثم تحليل أسباب المشكلة الإسكانية في دولة الكويت والتعرف على أبعادها وتداعياتها بغرض الوصول إلى مجموع من المقترحات التي تشكل النتائج التي توصلت إليها في شكل مجموعة من التوصيات والحلول الممكنة لهذه المشكلة الحساسة والتي تستحوذ على اهتمام كافة الأسر في المجتمع الكويتي .

وهكذا تركز الدراسة على محاولة الإجابة على التساؤلات الثلاثة التالية :

(1) ما هي أبعاد المشكلة الإسكانية في الكويت ؟ (التشخيص)

(2) ما هي الأسباب التي أدت إلى ظهورها ؟ (التحليل)

(3) ما هي النتائج والتوصيات ، وكيف السبيل إلى الحل ؟ (التوصيات)

عناصر الدراسة :

تتألف الدراسة من العناصر التالية :

- المقدمة … (للتعرف على ماهية المشكلة البحثية) .

- الفصل الأول : أبعاد القضية الإسكانية في دولة الكويت .

- الفصل الثاني : الدور الحكومي في التعامل مع القضية الإسكانية .

- الفصل الثالث : أسباب المشكلة الإسكانية في دولة الكويت .

- الخاتمة والتوصيات .

_________________________________________

(1) المصدر : تقرير للمؤسسة العامة للرعاية السكنية ، (غير منشور) ، بعنوان : ‘دور المؤسسة العامة للرعاية السكنية في تطبيق السياسية الإسكانية بدولة الكويت ، نوفمبر 2008م .

]]> http://aana-group.com/2009/09/29/%d8%a7%d9%84%d9%82%d8%b6%d9%8a%d8%a9-%d8%a7%d9%84%d8%a5%d8%b3%d9%83%d8%a7%d9%86%d9%8a%d8%a9-%d9%81%d9%8a-%d8%af%d9%88%d9%84%d8%a9-%d8%a7%d9%84%d9%83%d9%88%d9%8a%d8%aa-%d8%a7%d9%84%d8%a3%d8%a8%d8%b9/feed/ 0 http://aana-group.com/2009/03/10/how-to-jump-start-your-hotel-development/ http://aana-group.com/2009/03/10/how-to-jump-start-your-hotel-development/#comments Tue, 10 Mar 2009 03:02:11 +0000 admin http://aana-group.com/?p=456 Jump starting a car is fairly easy, but jump starting a hotel development is a bit more complicated. More things need to be put together than just another car battery and few wires to get a hotel project rolling. In principle, initiating a hotel development is no different from other property developments but some few tweaks here and there. Many developers in Kuwait were exposed due to their lack of understanding of property development concept which made them misuse their resources. Financial, technical, and managerial skills are some key qualifications a developer would need to properly start a hotel development.
Many companies have not reached a level of professionalism to have a proper corporate business plan or organizational chart that would match developments and objectives. It is essential to have those two aspects prepared before throwing money onto losing investments. For the sake of our article, we assume that developers have identified where, what, how, when, and why to invest. Moreover, hotel development companies should identify their role within the project team in order to avoid redundancies and conflicts between parties during the project life cycle.
Qualified hoteliers with proper financial, technical, and managerial skills would establish a concrete foundation for a well defined hotel project. Based on the studied hotel market and hotel land criteria, the developer can identify the hotel characteristics and create an area program that would work functionality and financially. Hotel characteristics would provide an initial overview of the development cost which includes land cost, consultants” fees, loan ratios, contingencies, governmental fees, and other factors that would affect the feasibility study. Therefore, the feasibility study would be based on the development cost and both would be updated along with the project progress to achieve the nearest actual investment figures. Having the development costs and feasibility study completed, the next step in the development would be starting to contact third party professionals to delegate the needed expertise in the project such as hotel operator, project and construction managers, and consultants. Outsourcing services depends mainly on how qualified the internal staff is in handling required responsibilities. The developer drives the project before land purchase up until the early design phases and then gradually hands over the responsibilities to third parties but with supervision during a so called stirring meeting that is usually held weekly. Based on the development cost and feasibility study, the hotelier must have a clear vision how his guestroom, lobby, F&B, recreational, and public area should look like. Because guestrooms repeat to more than 100 times, small details play a factor in increase or decreasing the overall hotel development cost.
Many companies have jumped on the “let”s build anything” wagon and stumbled upon financial, technical, and managerial obstacles. Dubai created a dream filled with $ 100 bills with its unbelievable hotel business. Hotels were always 90 percent occupied which drove developers to start creating hotel portfolios but without the basics about hotel development. As a result, many have been exposed and are in need for professional help that would restore the faulty ways of developing. I believe the current financial crisis would help keep the few good development companies standing because they have done their homework leaving the ”Diwaniya” companies to suffer the crisis. Hotel development companies should train their staff to have all three skills to become qualified hoteliers and be able to manage a portfolio of developments at the same time.

Source : Alwatan Daily 10/3/2009

Business Development Executive
Aana Group

AlـSalhia Mall, AlـMuthanna complex, AlـRayya Mall, AlـManshar Mall, and Marina Mall all have something in common. They are all mixedـuse developments that have hotels integrated in them. Kuwait witnessed a big step forward in real estate development in 1978 with the introduction of AlـSalhia mixedـuse development by AlـSalhia Real Estate Company. The property is not a hotel, office, or a mall, but it is a combination of all. Hotels are considered within the mixedـuse development equation and are major players in the overall mix. What makes such hotel developments special and how can they be more profitable than a stand alone a hotel property?
Before we discuss hotels in mixedـuse developments, let”s first introduce the mixedـuse development concept. A mixedـuse development is a property that has more than two money generating uses associated together whether it is hotel, office, residential, retail, cultural, recreational, or even industrial. All components work together to leverage the overall investment. This kind of developments is more complex than single use developments because more components need to be combined with each other and share similar services which make the design, supervision, permits, parking, costs, and areas more difficult to manage and control. But once all these factors are planned properly and integrated correctly, the overall development would become an attraction to a diversified demand portfolio. Many developers recommend a mix of an office building with integrated business hotel. This kind of developments is considered a smaller scale compared to a mall with other components attached and it is less risky especially if situated in the right market.
A hotel component within such development would have fewer facilities than other hotels of the same caliber. Taking the Courtyard by Marriott Kuwait City as an example, being attached to an office building, a mall, and a parking garage, the hotel offers smaller public areas, fewer Food and Beverages areas, and fewer meeting rooms. The hotel visitors are either business travelers or mall shoppers which has increased the hotels occupancy compared to other hotels with the same classification. The major benefit of this kind of developments is the sharing aspect in facilities and profits where each helps the other to make a feasible investment. For example, if AlـRayya mall was not successful, the hotel would still have business travelers visiting AlـRayya office building and the surrounding areas and leverage the overall development.
The Kempinski Hotel Mall of the Emirates in Dubai has shown a great success since its opening in 2006 with 393 rooms. The Emirates Mall is a good example of a mixedـuse development that worked its activities to success, which made the developer, Majid AlـFuttaim Group (MAF), expand the concept to other countries. On the other hand, many mixedـuse developments have been suffering due to the lack of regulations that define such property uses and developments. It is essential for both the developer and local authorities to do their homework before introducing such concepts. Developers should plan and study the local regulations properly in order for them to build a successful development. Authorities should update and improve their regulations to attract developers to add more real estate value to the country.

Source : Alwatan Daily 24/2/2009